A saját otthon felépítése egy összetett beruházás, amelynek sikere nagymértékben függ a tervezéstől és a fázisok pontos sorrendjétől. A projekt zökkenőmentes lezárásának záloga egy részletes ütemterv, mely biztosítja, hogy minden munka a megfelelő időben és sorrendben történjen meg.
I. Előkészítés és Jogi Hátterek
A házépítés nem a kitűzéssel kezdődik, hanem egy hosszadalmas, de kritikus előkészítő szakasszal. Ez a fázis akár több hónapot is igénybe vehet, mivel számos alapvető kérdést kell tisztázni.
Az Előkészítő Fázis Kulcsfontosságú Lépései:
- Építési telek beszerzése
- Házterv kiválasztása
- Építési engedélyezési folyamat lebonyolítása
- Az építési metódus kiválasztása
- Pénzügyi és munkatervezés – Részletes költségvetés és építési ütemterv kidolgozása
- Szakemberek kiválasztása (kivitelezők, felelős műszaki vezető)
Szükséges Dokumentumok és Hivatalos Ügyek (Magyar Eljárásrend)
1. Egyszerű Bejelentés (Jellemző Eset)
A legtöbb, tipikus családi ház (legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű, egy lakásos lakóépület) építéséhez már nem szükséges hagyományos építési engedély. Ehelyett az elektronikus építési napló készenlétbe helyezésével és a kivitelezési dokumentáció feltöltésével egyszerű bejelentést kell tenni.
| Kötelező Dokumentumok: | Hatósági Eljárás: |
| Kivitelezési Dokumentáció (tervező készíti) | A hatóság a bejelentést hallgatással tudomásul veszi, amennyiben 15 napon belül nem tiltja meg a megkezdést. |
| Tervezői Nyilatkozat (jogszabályi megfelelőségről) | Az építési tevékenység a bejelentés benyújtásától számított 20 nap elteltével megkezdhető. |
| Közműnyilatkozatok (csatlakozási feltételek) | A teljes felelősség a tervezőt és az építtetőt terheli a jogszabályok betartásáért. |
| Településképi véleményezés eredménye (ha az adott település előírja) | Megjegyzés: A folyamat során e-építési naplót kell vezetni, és felelős műszaki vezető alkalmazása kötelező. |
2. Építési Engedélyezési Eljárás (300 m² Felett)
Amennyiben az épület összes hasznos alapterülete meghaladja a 300 négyzetmétert, vagy nem minősül kizárólag lakóépületnek, hagyományos építési engedély iránti kérelmet kell benyújtani az illetékes Kormányhivatalhoz (az ÉTDR rendszeren keresztül)21.
- Határidő: Az eljárás ügyintézési határideje 25 nap, mely szakkérdés esetén 35 napra is bővülhet.
- Fontos: A munka megkezdéséhez a végleges engedély szükséges.
Munkakezdés
Akár egyszerű bejelentés, akár építési engedély birtokában indul a munka, a kivitelezés tényleges megkezdése előtt be kell jegyezni a felelős műszaki vezetőt az e-építési naplóba, és neki nyilatkoznia kell a feladat vállalásáról. Csak ezt követően kezdhető meg jogszerűen a kivitelezés a telken.
II. Kivitelezési Fázisok (Nulladik Szakasz + Szerkezetépítés)
A telken zajló építési munkák szigorú sorrendet követelnek; csak az egyik fázis teljes befejezése után lehet továbblépni a következőre.
1. Nulladik Szakasz: A Helyszín Előkészítése és Alapozás
Ez a fázis jelenti az építkezés fizikai megkezdését.
- Teendők: A terület bekerítése , az épület kitűzése , tereprendezés, földmunka, az alapozás elkészítése szigeteléssel, vízszintes csatornaelemek behelyezése, és a beton födém elkészítése. Ezt a fázist a szaknyelv a talajjal érintkező szerkezetek megépítésének nevezi.
2. Nyitott Szerkezeti Készség (Nyitott Héj)
Ezt az állapotot azért nevezik nyitott héjnak, mert az épületnek már van teteje, de még nincsenek beépítve a nyílászárók.
- Teendők: A teherhordó falak felhúzása, a födémek elkészítése, kémények és belső lépcsők építése. A tető ácsszerkezetének kialakítása és az ideiglenes (kezdeti) tetőfedés, ereszcsatornák felszerelése.
3. Zárt Szerkezeti Készség (Zárt Héj)
A külső tényezők elleni védelem kiépítése a cél.
- Teendők: Válaszfalak felhúzása, nyílászárók (ablakok és bejárati ajtók) beépítése, és a végleges tetőfedés elkészítése.
4. Szerelés, Szigetelés és Vakolás (Fejlesztői Készség)
Ez a szakasz már a belső munkálatokra fókuszál.
- Teendők: Közmű- és gépészeti szerelések (víz, csatorna, elektromos, fűtés, gáz stb.) kiépítése. Szigetelés (hőszigetelés), a homlokzat elkészítése a szigeteléssel együtt, belső és külső vakolatok felvitele. Padlószigetelés, majd a központi fűtési rendszer telepítése (padlófűtés csövezése) és az esztrich öntése.
5. Befejező és Összeszerelési Munkák (Kulcsrakész Állapot)
Ezzel a fázissal érhető el a „kulcsrakész” állapot, miután a szerkezet teljesen elkészült, a vakolatok és esztrichek kiszáradtak.
- Teendők: Kerámialapok fektetése, falburkolás/festés/tapétázás, padlóburkolatok fektetése, belső ajtók beépítése. Szaniterek (fehér szerelés: kádak, mosdók, WC-k) felszerelése, világítástechnika felszerelése, bútorok beépítése, dekoráció.
III. Befejezés és Hivatalos Használatbavétel
Az építési munkák fizikai befejezése után az építtető számára még hátra van a jogi és adminisztratív lezárás, ami a lakhatási engedély megszerzését vagy az annak megfelelő bejelentést jelenti.
1. Használatbavétel bejelentése vagy engedélyeztetése
- Egyszerű Bejelentéssel Épült Házak Esetében: Használatbavétel bejelentést kell tennie az e-építési naplóban az illetékes Kormányhivatal (építésfelügyeleti hatóság) felé. Ha a bejelentés szabályos, az épület a 30 napos határidő lejárta után jogszerűen használható.
- Építési Engedéllyel Épült Házak Esetében: Használatbavételi engedély iránti kérelem benyújtása, amelyet helyszíni szemle követ.
2. A Szükséges Kulcsdokumentumok
A bejelentéshez/kérelemhez csatolni kell többek között:
- Építési napló: A bejegyzésekkel lezárt napló a kivitelezés jogszerű lezárásának igazolása.
- Energetikai Tanúsítvány.
- Közműszolgáltatói Nyilatkozatok (a végleges csatlakoztatásról és átvételről).
- Építés utáni Geodéziai Felmérés (Leltár): Az ingatlan valós állapotát rögzítő térképészeti felmérés.
- A Fejező Műszaki Vezető (FMV) nyilatkozata.
3. Házszám Igénylése és Nyilvántartásba Vétel
- Házszám Igénylése: A helyi önkormányzatnál (jegyzőnél) kell kezdeményezni az ingatlan házszámmal történő ellátását.
- Földhivatali Bejegyzés: A geodéziai leltár alapján az újonnan épült épületet be kell jegyezni a Földhivatali Ingatlan-nyilvántartásba (tulajdoni lapra), ezzel válik jogilag is teljes értékű ingatlanná az épület.
Megjegyzés a Fázisok Költségmegoszlásáról:
A költségek akár 60%-át is az építőanyagok teszik ki.
A teljes építési költség akár 50%-át is felemésztheti az épület zárt héjú állapotig történő felépítése.
Ebből az alapozás (nulladik szakasz) költsége kb. 10%-ot tesz ki.
A nyitott héj (falak, födém, tető) költsége kb. 25%-ot képvisel.
